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Nach wie vor sind die Preisunterschiede für die Pachtpreise von Ackerland zwischen den Bundesländern, aber auch zwischen den Regionen in den Bundesländern groß. Eine europäische Studie hatte bestätigt, dass Deutschland zu den europäischen Ländern mit den größten regionalen Preisunterschieden im Ackerland gehört. Dies gilt sowohl für die Pachtpreise als auch für die Kaufpreise.

In diesem Artikel erfahren Sie, wie Sie sich die Pacht einer Freifläche ermittelt und wie Sie selbst den Pachtpreis für Ihr Ackerland ermitteln können. Wir bieten Ihnen außerdem einen hilfreichen Pachtrechner, mit dem Sie dem Pachtpreis berechnen können:

Solarprojekte als Treiber der Pachtpreise

Die Pachtpreise für landwirtschaftliche Flächen steigen ungebremst weiter. Im Jahr 2020 kosten die Pachtverträge die deutschen Landwirte so viel Pacht wie nie zuvor.

Einer der Treiber für diese Entwicklung sind neben der allgemeinen Inflation dieser Assetklassen unter anderem Solarprojekte. Landbesitzer können mit der Verpachtung an Solarinvestoren bis zu zehnmal mehr Pacht pro Hektar erzielen als mit einem herkömmlichen Pachtvertrag.

Pachtpreise 2023 für Ackerland nach Bundesland

Pachtpreise für landwirtschaftlich genutzter Flächen in Deutschland bis 2020 (Statista)

Die höchsten Pachtpreise für Ackerland werden nach wie vor in Nordrhein-Westfalen und Niedersachsen verlangt und gezahlt. Hier mussten die Landwirte im Durchschnitt 614 Euro pro Hektar und 595 Euro pro Hektar Ackerland zahlen. Das sind 68 bzw. 57 Euro pro Hektar mehr als noch im Jahr 2016 – und zugleich rund dreimal so viel wie Landwirte in einigen ostdeutschen Bundesländern oder in Rheinland-Pfalz zahlen müssen.

Auf Platz drei der Rangliste der teuersten Pachtpreise für landwirtschaftliche Flächen liegt Schleswig-Holstein. In dem nördlichsten Bundesland müssen die Landwirte 547 Euro pro Hektar Ackerland zahlen – 41 Euro mehr als noch 2016. Bayern folgt erst an vierter Stelle. Dort sind die regionalen Preisunterschiede allerdings besonders groß. Im Durchschnitt zahlen bayerische Landwirte 444 Euro pro Hektar für ihr Ackerland. Das Plus gegenüber 2016 beträgt im südlichsten Bundesland 48 Euro.

Von den ostdeutschen Bundesländern müssen die Landwirte in Sachsen-Anhalt die höchste Pacht zahlen – nämlich 339 Euro pro Hektar. Das ist fast doppelt so viel wie zum Beispiel in Brandenburg – dem Bundesland mit dem niedrigsten Preis im Osten – und gleichzeitig ein Plus von „nur“ 26 Euro gegenüber 2016.

Was ist Ihre Freifläche wert?

Sie möchten wissen, wie hoch der Pachtpreis für Ihr Ackerland oder Grünland ist? Unser Pachtrechner berechnet einen möglichen Pachtpreis für Ihre landwirtschaftliche Fläche.

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Bundesland Pachtpreis in Euro pro Hektar Pachtpreis berechnen
Thüringen 210 Euro / Hektar Jetzt Pacht berechnen »
Schleswig Holstein 547 Euro / Hektar Jetzt Pacht berechnen »
Sachsen-Anhalt 339 Euro / Hektar Jetzt Pacht berechnen »
Sachsen 218 Euro / Hektar Jetzt Pacht berechnen »
Saarland 104 Euro / Hektar Jetzt Pacht berechnen »
Rheinland-Pfalz 248 Euro / Hektar Jetzt Pacht berechnen »
Nordrhein-Westfalen 614 Euro / Hektar Jetzt Pacht berechnen »
Niedersachsen 595 Euro / Hektar Jetzt Pacht berechnen »
Mecklenburg-Vorpommern 322 Euro / Hektar Jetzt Pacht berechnen »
Hessen 243 Euro / Hektar Jetzt Pacht berechnen »
Brandenburg 184 Euro / Hektar Jetzt Pacht berechnen »
Bayern 444 Euro / Hektar Jetzt Pacht berechnen »
Baden-Württemberg 291 Euro / Hektar Jetzt Pacht berechnen »
Deutschland 375 Euro / Hektar Jetzt Pacht berechnen »

Quelle Pachtpreisspiegel: Destatis Landwirtschaftszählung 2020

Wie errechnet sich der Pachtpreis für Ackerland?

Wer sein Ackerland verpachtet, erhebt dafür eine Pacht (Vergütung). Dabei handelt es sich um eine zeitlich begrenzte „Miete“ für das gepachtete Stück Ackerland, das der Pächter mit dem Ziel bewirtschaftet, einen Gewinn daraus zu erzielen. Die Höhe des Pachtzinses hängt u.a. von der Wertschöpfung der Produktionsfaktoren auf dem Pachtland ab.

Im Einklang mit den Bodenpreisen in Deutschland sind auch die Pachtpreise in den letzten Jahren angestiegen: Im Jahr 2016 erzielten deutsche Ackerflächen Pachtpreise von durchschnittlich 288 Euro pro Hektar, so der DBV.

Den Anteil der gepachteten landwirtschaftlichen Flächen an der gesamten landwirtschaftlichen Nutzfläche beziffert der Verband für dasselbe Jahr mit 58,5 Prozent auf 9,8 Millionen Hektar. Damit stehen fast zwei Drittel Pachtflächen einem Drittel Eigentumsflächen (39,6 Prozent im Jahr 2016) gegenüber, wobei das Verhältnis in West- und Ostdeutschland am größten ist.

In den westlichen Bundesländern waren 2016 54 Prozent der landwirtschaftlichen Flächen gepachtet und 44 Prozent im Eigentum. Anders war die Situation in den neuen Bundesländern: Dort waren 67 Prozent gepachtet und 31 Prozent im Eigentum.

Wird die Pacht jährlich oder monatlich ausgezahlt?

In der Regel sind Pächter verpflichtet, den Pachtzins monatlich zu bezahlen. Es ist jedoch auch möglich, dass Verpächter den Pachtzins vierteljährlich verlangen. Im Gegensatz zum Mietrecht darf der Pachtzins während der Pachtzeit jedoch nicht erhöht werden, es sei denn, es sind im Pachtvertrag andere Regelungen getroffen.

Wie ist die Verpachtung von Ackerland zu versteuern?

Wenn Sie die Fläche für die Installation einer Solaranlage an ein Unternehmen verpachten, werden die Pachteinnahmen als Einkommen aus Vermietung und Verpachtung behandelt und unterliegen somit der Einkommensteuer.

  • Sie müssen die Pachteinnahmen in Ihrer Steuererklärung angeben und die entsprechenden Steuern zahlen.
  • Sie können die Kosten, die im Zusammenhang mit der Verpachtung der Fläche anfallen, wie z.B. Kosten für die Verwaltung, Instandhaltung oder Versicherung, als Werbungskosten geltend machen und von den Pachteinnahmen abziehen.

Es gibt auch eine sogenannte „Verpächter-Regelung“ die besagt, dass wenn der Verpächter (also Sie) und der Pächter (das Unternehmen, welches die Solaranlage betreibt) miteinander verbunden sind, dann kann der Verpächter einen Teil der Pacht als Werbungskosten geltend machen. Eine solche Verbundenheit besteht beispielsweise dann, wenn die Unternehmen zusammen mehr als 50% des Kapitals oder der Stimmrechte besitzen.

Es ist jedoch wichtig zu beachten, dass die Regelungen zur Versteuerung von Pachteinnahmen komplex sein können und je nach Bundesland unterschiedlich sein können. Es empfiehlt sich daher, sich vorab mit einem Steuerberater oder einem Experten auf dem Gebiet der Vermietung und Verpachtung zu beraten, um sicherzustellen, dass Sie alle relevanten steuerlichen Aspekte berücksichtigen.

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Es gibt verschiedene Möglichkeiten, um fremde Sachen und Immobilien zu nutzen. Eine davon ist das Eigentum durch Kauf, eine andere Variante ist die Übertragung eines Nutzungsrechts. Dies geschieht durch einen Vertrag, der zwischen den Vertragsparteien geschlossen wird. Zwei Beispiele für solche Verträge sind der Mietvertrag und der Pachtvertrag. Beide Vertragsverhältnisse haben einige Gemeinsamkeiten, sind aber voneinander zu unterscheiden.

Wie beim Mietvertrag für eine Wohnung oder eine Gewerbeimmobilie handelt es sich beim Pachtvertrag um die Überlassung der Nutzung einer Sache. In der Regel wird die Nutzung einer Immobilie oder von Ländereien zwischen zwei Vertragsparteien, dem Pächter und dem Verpächter, vereinbart. Die rechtliche Basis für den Pachtvertrag findet sich im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) in den §§ 581-597.

In diesem Ratgeber wird erklärt, was der Unterschied zwischen Miete und Pacht ist, welche Regelungen es im BGB zur Pacht gibt und welche gängigen Formen für einen Pachtvertrag es gibt.

Was ist ein landwirtschaftlicher Pachtvertrag?

Der Pachtvertrag und der Mietvertrag ähneln sich insofern, dass sie beide Dauerschuldverhältnisse darstellen. Im Pachtvertrag überlässt der Verpächter dem Pächter eine Pachtsache zur Nutzung und erhält dafür einen Pachtzins. Im Mietvertrag überlässt der Vermieter dem Mieter eine Mietsache zur Nutzung und erhält dafür eine Miete.

Viele Verpächter und Verpächterinnen haben das Bedürfnis, im Hinblick auf den Schutz von Natur und Umwelt zusätzliche Maßnahmen für die Bewirtschaftung ihres Landeigentums zu vereinbaren. Dies ist in Pachtverträgen durch die Vertragsverhandlungen möglich.

Was ist der Unterschied zwischen Pachtvertrag und Mietvertrag?

Der Pachtvertrag und der Mietvertrag sind sehr ähnlich, jedoch gibt es einen wesentlichen Unterschied zwischen diesen beiden Vertragsarten. Der Pachtvertrag gibt dem Pächter weit mehr Rechte, als es der Mietvertrag tut. Beispielsweise hat der Pächter das Recht, Gewinne aus der Nutzung der Pachtsache zu erwirtschaften. Dies ist beispielsweise bei der Verpachtung von Kleingärten üblich.

Wird ein Pachtvertrag befristet oder unbefristet geschlossen?

Verpächter und Pächter können die Bedingungen eines Pachtvertrags frei vereinbaren, müssen dabei aber § 585a BGB beachten. Dieser besagt, dass ein Pachtvertrag für Landflächen automatisch als Vertrag für unbestimmte Zeit gilt, wenn er nicht in schriftlicher Form für eine Zeit von weniger als zwei Jahren geschlossen wurde.

Grünland oder Ackerland pachten

Im landwirtschaftlichen Bereich ist die Landpacht ein häufig genutzter Vertragstyp, bei dem Pächter und Verpächter die langfristige Nutzung und Bewirtschaftung eines Grundstücks vereinbaren. In diesem Pachtvertrag kann auch die Nutzung von Wohn- und Wirtschaftsgebäuden, wie z.B. einem Bauernhof, geregelt werden.

Gemäß § 585 ff BGB definiert der Gesetzgeber Landwirtschaft als Bodenbewirtschaftung und die damit verbundene Tierhaltung zur Gewinnung von tierischen oder pflanzlichen Erzeugnissen, sowie gartenbauliche Erzeugung. Dazu gehören Ackerbau, Erwerbsgartenbau, Obst- und Weinbau, Imkerei sowie Wiesen- und Weidewirtschaft, die auf der Nutzung der natürlichen Kräfte des Bodens basieren. Tierhaltung und Gartenbau, die unabhängig davon sind, können nicht Teil eines Landpachtvertrags sein.

Wie lange laufen landwirtschaftliche Pachtverträge?

Die Dauer von landwirtschaftlichen Pachtverträgen kann frei verhandelt werden, jedoch darf sie maximal 30 Jahre betragen. Oft werden Laufzeiten von 6 bis 12 Jahren vereinbart, da es hier darum geht, das Interesse des Pächters an der Planbarkeit seiner betrieblichen Entwicklung mit dem Wunsch des Verpächters nach Flexibilität in Einklang zu bringen. Die meisten Förderprogramme für naturschutzrelevante Wirtschaftsweisen haben Laufzeiten von 5 Jahren, deshalb sollte die Pächterin/der Pächter dies bei der Vertragslaufzeit berücksichtigen. Es kann auch eine Vereinbarung zur Verlängerung der Pachtlaufzeit nach einer bestimmten Zeit getroffen werden.

Pachtverträge mit Solarinvestoren haben in der Regel eine längere Laufzeit im Vergleich zu konventionellen landwirtschaftlichen Pachtverträgen. Dies ist auf die längeren Investitionshorizonte der Solarprojekte zurückzuführen. In der Regel liegt die Laufzeit zwischen 20 bis 30 Jahren, in manchen Fällen sogar noch länger. Dies ermöglicht den Investoren, die hohen Anfangsinvestitionen für die Errichtung der Solarkraftwerke zu amortisieren und eine angemessene Rendite zu erzielen. Es ermöglicht auch dem Pächter, eine längerfristige Planbarkeit und eine höhere Pachtzahlung als bei konventionellen Pachtverträgen zu erhalten.

Eine Alternative zu festen Laufzeiten ist die automatische Verlängerung von Pachtverträgen. Nach einer festgelegten Mindestlaufzeit verlängern sich diese Verträge um ein Jahr. Diese Option wird normalerweise nur von Verpächterinnen/Verpächtern mit aktiver Pachtvertragsverwaltung gewählt.

Wenn keine Laufzeit vereinbart wurde, gilt der Vertrag als unbefristet und ist von beiden Seiten mit einer Frist von zwei Jahren zum Pachtjahresende kündbar.

Musterpachtvertrag

Ein Pachtvertrag für Ländereien ist ein schuldrechtlicher Vertrag, in dem die Nutzung und Bewirtschaftung von Grundstücken auf Dauer vereinbart wird. Die Ausgestaltung eines Pachtvertrags ähnelt der eines Mietvertrags, beinhaltet jedoch spezifische Bestimmungen und Klauseln, die sich am rechtlichen Rahmen des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) orientieren. Ein Beispiel für einen solchen Pachtvertrag kann auf der Website des Landes Thüringen gefunden werden, wo ein Musterpachtvertrag für Ländereien zur Verfügung gestellt wird.

Es ist auch möglich, einen Musterpachtvertrag von der Seite von Fairpachten herunterzuladen. Dieser Musterpachtvertrag berücksichtigt nicht nur die Interessen der Verpächter, sondern auch die Interessen der Natur, indem bestimmte Klauseln zur naturverträglichen Nutzung der Pachtfläche aufgeführt sind. Dieser Musterpachtvertrag kann als Leitfaden bei der Erstellung eines individuellen Pachtvertrags verwendet werden und kann dazu beitragen, eine nachhaltige und umweltfreundliche Bewirtschaftung der Pachtflächen zu gewährleisten.

Pachtrecht: Rechte und Pflichten von Pächter und Verpächter

Der Pachtvertrag ist ein Dauerschuldverhältnis, bei dem der Verpächter dem Pächter die Nutzung einer Sache, wie zum Beispiel eines Grundstücks, zur Verfügung stellt. Im Gegenzug dafür erhält der Verpächter einen vereinbarten Pachtzins. Der Pachtvertrag kann befristet oder unbefristet geschlossen werden und endet entweder mit Ablauf der Frist oder durch Kündigung. Im landwirtschaftlichen Bereich ist die Landpacht ein weit verbreiteter Vertragstyp. Es gibt jedoch auch andere Pachtverträge, wie zum Beispiel den Pachtvertrag für Kleingärten oder Jagdflächen, die durch spezielle Gesetze geregelt sind. Es ist wichtig, die gesetzlichen Fristen und Regelungen bei der Beendigung des Pachtvertrags zu beachten.

Kündigung eines Pachtvertrags

Ein Pachtvertrag, der für eine bestimmte Zeit abgeschlossen wurde, endet automatisch, falls er nicht verlängert wird. Die ordnungsgemäße Kündigungsfrist gemäß § 584 BGB ist nur zum Ende des Pachtjahres möglich und muss spätestens am dritten Werktag des halben Jahres erfolgen. Es gibt jedoch auch die Möglichkeit einer außerordentlichen Kündigung. Im Gegensatz zum Mietrecht hat der Pächter jedoch kein Recht auf eine außerordentliche Kündigung, wenn der Verpächter einer Verbrauchsüberlassung an Dritte nicht zustimmt. Eine außerordentliche Kündigung ist jedoch beim Tod des Pächters möglich. Die Erben haben gemäß § 580 BGB das Recht, das Pachtverhältnis innerhalb eines Monats nach Kenntnis vom Tod des Pächters außerordentlich mit gesetzlicher Frist zu kündigen. Dem Verpächter steht dieses Recht jedoch nicht zu. Bei der Landpacht gibt es jedoch Abweichungen.

Bei der Landpacht gibt es einige Besonderheiten im Vergleich zu anderen Pachtverträgen. Eine wichtige Regelung ist die Schriftform, die für die Kündigung des Vertrags verpflichtend ist. Die Frist für eine ordentliche Kündigung beträgt ein Jahr und muss spätestens bis zum dritten Werktag des Pachtjahres erfolgen. Kürzere Fristen können jedoch durch vertragliche Vereinbarung festgelegt werden. In bestimmten Fällen, wie bei Berufsunfähigkeit des Pächters, Tod des Pächters oder aus wichtigem Grund, gelten besondere Regelungen für die Kündigung. Auch Verträge mit einer Laufzeit von mehr als 30 Jahren und Anträge beim Landwirtschaftsgericht auf vorzeitige Kündigung haben spezielle Bestimmungen.